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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

时间:2024-05-20 22:41:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9419
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





吉林省保护老年人合法权益若干规定(试行)

吉林省人大常委会


吉林省保护老年人合法权益若干规定(试行)
吉林省人大常委会


(1988年7月21日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第四次会议通过)


第一条 为保护老年人合法权益,做到老有所养、老有所为、老有所学、老有所医、老有所乐,树立尊老、爱老、养老的社会主义道德风尚,根据宪法和有关法律,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条 保护老年人的合法权益是全社会和全体公民的共同责任。
国家机关、社会团体、企事业单位和基层群众性自治组织,都有保护老年人合法权益不受侵犯的责任,要把尊老、爱老、养老作为社会主义精神文明建设的重要内容,并要采取多种形式,加强对公民的宣传教育工作。
第三条 保护老年人的人身权利。禁止侮辱、诽谤、打骂、虐待、遗弃老年人。
第四条 保护老年人婚姻自由的权利。子女和其他人不得干涉老年人的婚姻自由。老年人再婚后的家庭生活受法律保护。
第五条 保护老年人的合法财产权利。老年人的合法财产,任何人不得侵占。
老年人有权依照法律规定立遗嘱处理个人财产,任何人不得干涉。
第六条 保护老年人的居住权利。任何人不得侵占老年人的住房。
第七条 保护老年人受赡养扶助的权利。老年人有权要求其成年子女赡养扶助;成年子女必须履行赡养扶助的义务。
成年子女应当保障没有经济收入或者经济收入低微的父母生活水平不低于成年子女的平均生活水平。赡养费数额由父母与其成年子女商定;协商不成的,可由子女所在单位或者基层群众性自治组织调解,当事人也可以向人民法院起诉。
已婚子女有支持和帮助配偶对其父母履行赡养扶助的义务。
第八条 保护离休、退休老年人依法享有生活保障的权利。各单位要保证离休、退休老年人享受国家规定的政治、经济、医疗、福利以及其它方面的待遇。
第九条 保护老年人享有从国家和社会获得物质帮助的权利。民政部门应对没有经济来源、生活困难的城镇孤寡老人给予生活救济,保障他们的生活。
乡(镇)人民政府对本乡(镇)的孤寡老人实行吃、穿、住、医、葬的“五保”供养制度,其生活标准应当不低于当地农民中等生活水平。
各级人民政府应积极兴办养老院、敬老院,支持有条件的单位或者个人兴建老年公寓等福利设施。
第十条 医疗卫生部门应有计划地发展老年病康复医疗事业。医疗单位对老年患者,应优先给予治疗。
第十一条 文化、体育部门应发展老年人文化体育事业。
国家机关、社会团体、企事业单位和基层群众性自治组织应积极创造条件,开展适合老年人特点的各种有益的健身活动。
第十二条 有关服务部门对城乡孤寡老人应优先送粮、送煤(柴)到户;交通运输部门对老年人乘车(机、船),应优先售票、检票和乘座;工业、商业、供销部门应积极组织生产、销售老年人需用商品。
第十三条 国家机关、社会团体、企事业单位和基层群众性自治组织,要根据国家政策支持老年人发挥专长,组织他们为社会服务。
第十四条 老年人要自尊、自爱,要学习法律,遵守法律,运用法律维护自身的合法权益。
第十五条 对尊老、爱老、养老和维护老年人合法权益成绩显著的个人或者单位,应当予以表彰或者奖励。
第十六条 对侵犯老年人合法权益的行为,任何公民和单位都有权制止、揭发、检举,受侵害的老年人有权向公安、司法机关和有关部门提出控告。
公安、司法机关和有关部门对侵害老年人合法权益的揭发、检举、控告,要依照法律规定程序,及时处理,不得推诿。
因玩忽职守给老年人的人身权利等合法权益造成严重后果的,依法追究直接责任者的法律责任。
第十七条 对违反本规定第三、四、五、六、七条规定,情节较轻的,由所在单位或者基层群众性自治组织给予批评教育或者行政处分;违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;情节严重,构成犯罪的,由公安、司法机关依法追究刑事责
任。
第十八条 本规定下列用语含义是:
(一)老年人系指60岁以上的公民。
(二)孤寡老人系指没有子女和其他负有赡养义务亲属的老年公民。
第十九条 本规定由各级人民政府组织有关部门实施。
第二十条 本规定自发布之日起施行。



1988年7月31日

关于落实和维护生产经营单位从业人员安全生产合法权益的通知

国家安全生产监督管理局 中华全国总工会


国家安全生产监督管理局 文件
中华全国总工会

安监管政法字[2003]124号


关于落实和维护生产经营单位从业人员安全生产合法权益的通知



各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理部门、总工会,各煤矿安全监察局及北京、新疆生产建设兵团煤矿安全监察办事处,各产业工会全国委员会:

为贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国劳动法》等法律法规,切实维护生产经营单位从业人员在安全生产中的合法权益,加强生产经营单位安全生产基础工作,提高从业人员的法律意识和自我保护能力,消除生产经营活动中的事故隐患,杜绝生产安全事故的发生,针对当前生产经营单位安全生产的实际,现就落实和维护从业人员安全生产合法权益有关事项通知如下:
一、生产经营单位要充分认识保障从业人员安全生产合法权益的重要性,不断完善自身的安全生产规划、规章制度和措施,认真倾听广大职工的意见,定期向职工代表大会或职工大会报告安全生产工作。

二、生产经营单位和从业人员建立劳动关系应当订立劳动合同,合同中应载明保障从业人员劳动安全、防止职业危害以及依法为从业人员办理工伤社会保险等事项。

生产经营单位不得以任何形式与从业人员订立协议,免除或者减轻其对从业人员因生产安全事故伤亡依法应承担的责任。

三、从业人员有享受社会保险和福利的权利。生产经营单位必须依法参加工伤社会保险,为从业人员缴纳工伤保险费。

四、从业人员有获得劳动安全卫生保护的权利。生产经营单位必须为从业人员提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品,对从事有职业危害作业的从业人员定期进行健康检查。

五、从业人员有权依照法律规定,通过职工大会、职工代表大会,参与所在单位有关安全生产的管理,对不符合党和国家安全生产方针、政策、法律法规规定的规章、制度提出修改意见和建议。

六、从业人员有权了解所在单位安全情况、作业规程和安全技术措施制定执行情况,有权了解工作岗位存在的危险因素、防范措施及事故应急救援措施。

七、从业人员发现事故隐患或者其他不安全因素时,有权要求所在单位组织整改,并提出措施、建议和参与整改。

八、从业人员有权对所在单位安全生产状况进行监督,对危害生产安全和身体健康、违反安全生产法律、法规的行为,提出批评、检举和控告。

生产经营单位不得因从业人员对本单位安全生产工作提出批评、检举和控告,而降低其工资、福利等待遇或者解除劳动合同。

九、从业人员对所在单位管理人员的违章指挥、强令冒险作业,有权拒绝执行;对劳动保护条件不完备、事故隐患不排除、安全生产条件不具备的生产作业场所,从业人员有权拒绝进入现场工作。

十、从业人员发现直接危及人身安全的紧急情况时,有权停止作业或者在采取可能的应急措施后撤离危险场所。

十一、生产经营单位不得因从业人员在紧急情况下停止作业或撤离危险场所而停发工资及降低工资、福利等待遇或者解除劳动合同。

十二、从业人员有接受职业技能培训的权利。生产经营单位应当对从业人员进行安全生产教育培训,使其掌握本职工作所需的安全生产知识,提高安全生产技能,增强事故预防和应急自救能力,防止生产过程中的事故,减少职业危害。

从事特种作业的从业人员必须经过专门培训并取得特种作业资格。

十三、因生产安全事故受到损害的从业人员,除按照有关规定享受工伤社会保险外,依照有关民事法律尚有获得赔偿权利的,有权向所在单位提出赔偿要求。

十四、各级安全生产监管部门和煤矿安全监察机构、各级工会组织要依法对生产单位保障从业人员安全生产权益的情况进行监督检查。对职工正当行使安全生产权利要给予保护,对侵害职工安全生产权益的要严肃依法处理,从而使从业人员安全生产权益切实得到保障。

 

二OO三年九月五日