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浅析审理婚姻纠纷案件中夫妻间财产的分割/肖文

时间:2024-06-22 04:27:55 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8428
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浅析审理婚姻纠纷案件中夫妻间财产的分割

黑龙江省北安市人民法院 肖文


随着社会经济的发展,仅依靠法定财产制已不足以调整夫妻在财产方面的权利、义务关系,必须完善我国夫妻财产约定制度,确定夫妻财产约定的形式、种类、成立、效力等,以避免夫妻财产纷争,维护社会稳定。修订婚姻法,进一步建立和完善了我国婚姻法的各项制度,是我国婚姻立法的巨大进步。但同时也应看到修订后的婚姻法在制度构建方面仍存在一些法律问题,本文试图通过一起双方当事人均不服法院终审判决的申诉案件所反映出的问题对修订婚姻法中的相关制度及其对民事检察监督权的影响做一粗浅分析。
夫妻财产约定制是指夫妻(或拟结为夫妻的双方)以契约方式约定婚前财产、婚姻关系存续期间所得的归属、管理、使用、处分、收益及债务清偿、婚姻解除时财产清算等事项,并排除法定夫妻财产制适用的制度。它不仅是调节夫妻财产关系的主要依据,同时也是涉及交易安全的问题。当代多数国家在调整夫妻财产关系时都是兼采法定夫妻财产制和约定夫妻财产制(如法国、日本、德国、瑞士等),只有少数国家不采用约定财产制,实行单一的法定夫妻财产制(如前苏联、罗马尼亚、波兰等)。随着我国社会的发展,人们的观念不断更新,在夫妻财产关系中也出现了一些新情况、新问题,夫妻财产约定制度逐渐被人们所认同。
  一、我国夫妻财产约定制度的历史演变
  我国夫妻财产约定制度有较长的历史,可以追溯到上个世纪三十年代。《中华民国民法典》第4编《亲属》第4节《夫妻财产制》第1004条规定:“夫妻得于结婚前或结婚后,以契约就本法所定之约定财产制中,选择其一,为其夫妻财产制”,第1007条规定:“夫妻财产制契约之订立、变更或废止,应以书面为之”。这应视为我国历史上正式有夫妻财产约定的立法。
  1950年颁布的《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)未对夫妻财产约定作出明文规定。但是中央人民政府法制委员会《关于中华人民共和国婚姻法起草经过和起草理由的报告》指出,婚姻法“对一切种类的家庭财产问题,都可以用夫妻双方平等的自由自愿的约定方法来解决,这也正是夫妻双方对于家庭财产有平等的所有权与处理权的另一具体表现”。这里的家庭财产约定应当包括:①允许夫妻双方就财产问题进行约定;②夫妻财产约定必须遵循自由、自愿、平等的原则;③夫妻财产约定的对象是家庭财产;④夫妻财产约定的内容涉及所有权、管理权等。由于中央人民政府法制委员会所作的立法解释,具有法律效力,因此可以说我国1950年的《婚姻法》实质是允许实行夫妻财产约定的。但是,由于受社会条件的制约,加之实际生活中个人财产极少,以至夫妻财产约定这一立法精神很难体现。
  中华人民共和国成立30年后,我国经济有了较快发展,人们的婚姻家庭观念有了一定变化,婚姻家庭生活日趋复杂。1980年《婚姻法》为适应社会政治、经济、家庭关系发展的需要,在第13条第1款中规定:“婚姻关系存续期间所得财产归夫妻双方共有,但另有约定的除外”。自此,我国夫妻财产约定制作为法定财产制的必要补充,得以正式确定。但是,法律对夫妻财产约定制无具体规范,现实中夫妻如何采用约定财产制,不好掌握。
  为适应日益纷繁复杂的夫妻财产关系,满足不同社会阶层对夫妻财产制度的要求,2001年《婚姻法》进一步发展了我国夫妻财产制度,继续允许婚姻当事人实行约定财产制度,并对夫妻约定财产制作了较大修改和补充,比较明确地规定了夫妻财产约定制的约定范围、约定条件、约定内容、约定形式、约定效力、约定后债务的清偿等一系列问题。如赋予约定财产制与法定财产制同等的法律地位;以授权性规范对夫妻财产制作了规定,明确婚姻当事人可以以契约方式对夫妻财产作出约定;双方无约定或约定无效时,适用法定财产制等。
  二、我国夫妻财产约定制度的种类
  2001年《婚姻法》第19条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用第17条、第18条的规定”。据此,2001年《婚姻法》确定的约定财产制有三种:一般共同制、限定共同制(或称部分共同制)和分别财产制。
  1、一般共同财产制
  一般共同财产制,是指夫妻双方婚前、婚后的全部财产均归夫妻共同共有,但特有财产除外的夫妻财产制度。不论夫妻各自婚前还是婚后财产,也不论是动产还是不动产,一律归夫妻共同共有,由夫妻双方平等地共同享有财产的所有权,只有法律另有特别规定的财产除外。2001年《婚姻法》第18条规定,有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:⑴、一方的婚前财产;⑵、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助金等费用;⑶、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;⑷、一方专用的生活用品;⑸、其他应当归一方的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
  一般共同财产因夫妻一方死亡、夫妻双方离婚以及夫妻双方协议确定改采用法律允许的其他夫妻财产制而终止。而不论何种原因导致一般共同制的终止,共同财产必须进行分割和清算。特别注意以下两种情况:⑴、在终止共同财产制时,如果当事人有债务负担的,应一并对债务作出认定和处理,不能忽略了对债务的处理;⑵、法律规定属于夫妻一方的个人特有财产,在任何财产制下均为个人特有财产。在一般共同制下,2001年《婚姻法》第18条所列的财产仍是夫妻一方的个人财产,并不纳入共同财产范围。夫妻改采用其他财产制度,这些财产依法还是夫妻一方的个人财产。
  2、限定共同财产制
  限定共同财产制是指当事人双方协商确定一定范围内的财产归夫妻双方共有,共有范围外的财产均归夫妻各自所有的财产制度。这种制度与婚后所得的共同制的区别在于共有财产的范围不同。法定婚后所得共同制中共有范围严格限制在婚后所得财产,婚前财产依法属于个人所有。而限定共同制下,共有财产的范围完全由当事人双方协商确定,当事人可以将婚前的财产约定为双方共有,也可以将婚后部分财产约定为共有。
  限定共同财产制的终止包括经夫妻双方协商一致、夫妻一方因故死亡。经夫妻双方协商一致,婚姻关系存续期间,婚姻当事人双方可以依法终止限定共同财产制,转改采用其他夫妻财产制度。夫妻自愿终止限定共同财产制后,应对共同共有的财产,包括共同债权和共同债务进行分割和清算。另一方面,夫妻一方因故死亡,依法也导致限定夫妻共同财产制终止。此时,被继承人的配偶应与被继承人的其他合法继承人共同协商分割与清算被继承人的遗产。
  3、分别财产制
  分别财产制是指夫妻双方婚前财产及婚后所得财产全部归各自所有,并各自行使管理、使用、处分和收益权的夫妻财产制度。这始于罗马法后期的“无夫权婚姻”,旨在保护夫妻双方的独立人格,是“夫妻别体主义”的产物。这种制度不排斥夫妻一方以契约形式将其个人财产的部分或者全部的管理权交给另一方,也不排斥双方拥有一部分共同财产。分别财产制建立在夫妻别体主义基础之上,它充分肯定了夫妻是各自不同的独立之人,特别是该制度充分承认已婚妇女有独立的人格和财产权利,就反对夫权主义有积极意义。
  分别财产制的终止包括夫妻一方死亡,夫妻双方离婚以及夫妻双方协商变更夫妻财产制度。由于在分别财产制下,夫妻的财产的权利和义务是分开的,一般不存在共同财产的分割和清算。但如果出现某项财产的归属不明的情形,则该项财产应被推定为共同财产,自然就需要进行分割。同时,如果夫妻一方对婚姻家庭作出特别贡献的,根据《婚姻法》第40条规定,已做出特别贡献的一方享有补偿请求权。但此补偿请求权只能在终止分别财产制时行使。
  三、我国夫妻财产约定的成立
  夫妻或拟结为夫妻的当事人,订立财产约定要产生法律效力,必须具备一般民事法律行为成立的有效要件。
  1、当事人双方具有完全民事行为能力
  订立夫妻财产约定的当事人必须具备相应的民事行为能力,由于我国法定婚龄大大高于成年年龄,且《中华人民共和国未成年人保障法》禁止未成年人的父母或者其他监护人为未成年人订立婚约,所以当事人无论是婚前订立夫妻财产约定或者婚后订立夫妻财产约定,都不会涉及未成年问题。当事人在订立夫妻财产契约时依法当然是有完全民事行为能力的成年人,同时,当事人一方的男性不得早于22周岁、女性不得早于20周岁。
  2、当事人意思表示真实
  意思表示真实是指当事人在意志自由并能确认自己意思表示法律效果的前提下,内心意志与外部表现相一致的状态。意思表示真实的情形下订立的夫妻财产约定,才能对当事人产生法律效力,如果当事人的内心意志与外部表现不适应,则意思表示不真实。欺诈、胁迫、乘人之危等行为不正当地干涉了当事人的意思表示,严重破坏了意思自治原则,极大地损害了当事人的利益,因此,这些行为导致的意思表示于法于理有悖,不能产生法律上夫妻财产约定的效力。
  3、当事人亲自为的行为,不适用代理
  夫妻是婚姻财产关系的主体,是财产权利的享有者和财产义务的承担者。订立夫妻财产约定是一种与当事人身份有密切关系的法律行为,当事人必须亲自实施,不得代理,其他任何人代替婚姻关系当事人所作的约定都无效。同时,因契约关系到当事人双方一生或重大的个人财产利益,涉及到夫妻双方相互扶养的义务,涉及到对未成年子女抚养教育的义务以及对长辈的赡养义务,因此只有当事人本人才能恰如其分地订立与其社会、经济地位适格的契约。如中国移动公司安徽分公司的何某与其妻子李某订立的夫妻财产约定必须也只能由何某与李某签订,其他任何人都无法洞察何某、李某的内心真正感受。 
4、不违反法律和社会公共利益
 法律行为要取得法律效力,必须符合法律规定,否则只能成为无效的或可撤销的法律行为。这里的“法律”不仅包括民事法律规范,同时也包括其他部门法律规范。如《中华人民共和国民法通则》第58条规定下列民事行为无效:①无民事行为能力人实施的;②限制民事行为能力人依法不能独立实施的;③一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;④恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;⑤以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为,从行为开始起无效。
  四、夫妻财产约定的形式
  夫妻财产约定是婚姻当事人通过一定的方式将其意思表示出来,因而约定的行为形式具有明显的法律意义。2001年《婚姻法》规定,夫妻财产约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用该法第17条、第18条的规定。由此可见,我国夫妻财产约定制采取书面形式,而不能采用口头形式及其他形式。
  夫妻财产约定采用书面形式,就已满足法律要求,但是是否须经过公示程序则没有明确规定。从中外立法看,夫妻财产约定的形式有两种:
  一是需夫妻当事人双方订立书面契约,即对夫妻双方当事人具有拘束力,这里的“夫妻”应理解为缔结婚姻的男女两方,这一男一女只要缔结为夫妻,不论其是婚前还是婚后签订的财产约定协议均应视为是夫妻对财产的约定。如果限定在婚后,显然与立法旨意相违背。因为,法律之所以要确立和提高约定制的地位,目的之一是要充分尊重个人财产的自主权,体现当事人的意思自治,在结婚时明确财产归属可减少纠纷。如果说,结婚登记前财产约定无效,只有结婚登记后财产约定才有效,那么在男女双方结婚登记后一旦一方不肯约定,岂不是只能实行法定共同制吗?财产较多的一方又如何维护其合法权益呢?所以,夫妻财产约定协议的主体中的“夫妻”是指在处理财产时为夫妻,而非在财产约定时为夫妻。 二是夫妻财产约定采用书面形式订立,且经一定公示程序始产生法律效力。因此,本文认为,婚姻当事人双方订立夫妻财产约定采用书面形式,应有公示程序要求,且以公证为准。
  根据《婚姻法》的规定,夫妻财产约定对第三人生效的条件,只有第三人知道该约定,才能对第三人产生对抗效力;否则,夫妻财产约定只在婚姻内部产生效力,不对第三人产生效力。这不利于夫妻一方独立地与第三人发生经济交往。同时,我国地域宽广,人口众多,第三人查核更显必要;加之,公证制度是我国司法制度的重要组成部分,在一个公证业务辖区至少有一个公证机构,对夫妻财产约定的受理情况十分有利,可以达到公示公信的效果。因此,从推进司法体制改革的高度,从节省交易时间和成本角度考虑,切实促进民事交易的
 发展,《婚姻法》的司法解释应规定公示程序要求,明确公示的部门应为公证机构。如法国民法典规定,夫妻所有财产协议,均应有公证人在场,当事人对此协定均表示同意并且必须有公证人在契约上签字,该证书必须指明在举行结婚前交至身份官员,德民民法典也有类似之规定。我国澳门地区的《澳门民法典》也采用公证程序,规定选择婚姻财产制的婚前协议必须以公证形式确立,才能产生法律效力。 夫妻财产约定公证是指公证机构根据夫妻双方的申请,依法证明申请人就各自的财产和债务的范围以 及相关权利义务的归属达成共识而签订协议的真实性、合法性的活动。夫妻财产约定协议公证应由夫妻双方或一方住所地或协议签订地公证机构管辖。对于已受理的申请,公证员应重点审查:①当事人的身份是否属实;②当事人提交的证件、证明材料是否真实、有效;③当事人是否具有完全民事行为能力,约定协议是否是双方当事人真实意思表示,有无欺诈、胁迫行为;④协议的内容是否完备,文字表述是否准确,是否符合法律规定。夫妻财产约定协议应当具备以下内容:①当事人的基本情况,包括姓名、性别、住址、职业等;②财产情况,约定所涉及的财产(包括债务)的名称、数量、规格、种类、价值、状态等;③财产的归属;④共同生活期间财产管理、使用、维护、处分原则;⑤解除约定协议或解决争议的方法;⑥其他双方认为有必要的约定。
  五、夫妻财产约定的效力
  1、夫妻财产约定对内的效力
  夫妻财产约定一旦生效,即在夫妻之间及其继承人之间发生财产约定的物权效力,婚姻当事人双方均受此约定约束。夫妻双方都必须依约定行使权利、履行义务,夫妻财产利益的分配也必须按照有效约定进行。《中华人民共和国民法通则》第57条规定,民事法律行为从成立时起具有法律约束力,行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或解除。夫妻任何一方违反财产约定,都将承担相应的违约责任。夫妻双方必须严格执行财产约定,不得随意变更、撤销。确实需要变更撤销的,须经由夫妻双方协商一致后,同样以书面的形式,且如原约定经过公证机构公证,亦要经过公证机构公证才能变更、撤销。
  2、夫妻财产约定对外效力
  《婚姻法》第19条第3款规定:“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿”。因此,在夫妻财产约定中,凡第三人事先知道夫妻财产约定的,具有对抗第三人的效力;反之,第三人不知道该夫妻财产有约定,婚姻当事人的夫妻契约不得对抗第三人。即夫妻任何一方不得以债务不是自己欠的、夫妻有约定而不承担该债务。夫妻中未借债一方只要不能证明作为债权人的第三人知道该财产约定的,均得以夫妻共同财产和个人财产先行对第三人清偿债务,清偿后,夫妻中不负债的一方再向另一方追偿。
  

河北省土地开发整理管理办法

河北省人民政府


河北省土地开发整理管理办法


(2002年7月11日河北省人民政府第54次常务会议通过 2002年9月10日河北省人民政府令〔2002〕第13号公布 自2002年10月1日起施行)




第一章总则

第一条为加强土地开发整理工作,保护土地权利人的合法权益,促进土地资源的可持续利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《河北省土地管理条例》,制定本规定。

第二条本规定所称的土地开发,是指通过一定的工程或者生物措施,将未利用地变为耕地的活动。

本规定所称的土地整理,是指通过对农村的田、水、路、林、村等进行综合整治,增加耕面积,提高土地利用效率的活动。

第三条在本省行政区域内从事土地开发整理活动,应当遵守本规定。

第四条进行土地开发整理,应当遵循下列原则:

(一)符合土地利用总体规划和土地利用年度计划;

(二)增加耕地面积,促进耕地总量动态平衡;

(三)保护和改善生态环境,保障土地资源可持续利用;

(四)适度进行土地开发,鼓励开展土地整理;

(五)采用先进科学技术,实现经济效益、生态效益和社会效益的统一。

第五条省、设区市、县(市)人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地开发整理的管理工作。

第六条各级人民政府应当加强领导,全面规划,因地制宜,合理开发利用土地资源。

第二章项目立项

第七条本省实行土地开发整理项目库制度。

省、设区市和县(市)土地行政主管部门应当根据非农业建设占用耕地情况和当地土地后备资源状况,建立本级土地开发整理项目库。

第八条县(市)土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划、土地开发整理专项规划、非农业建设占用耕地、土地后备资源状况等情况,拟定土地开发整理项目,并在省土地行政主管部门规定的期限内,逐级向有立项批准权的土地行政主管部门申报。

有立项批准权的土地行政主管部门自收到立项申请报告和有关材料后,应当在省土地行政主管部门规定的期限内,组织有关人员进行材料审查和现场勘察,做出综合评价,并决定批准或者不予批准。批准立项的,应当向申请立项的土地行政主管部门下达立项批复;不予批准的,应当书面通知申请人,并说明理由。

第九条申请国家土地开发整理项目的,经省土地行政主管部门审核同意后,报国务院土地行政主管部门批准立项。

申请使用省级耕地开垦专项资金和列入省、设区市土地开发整理项目库的项目,报省土地行政主管部门批准立项。

申请使用设区市新增建设用地有偿使用费项目和列入县(市)土地开发整理项目库的项目,由设区市土地行政主管部门批准立项,并自批准立项之日起10日内报省土地行政主管部门备案。

第十条申请土地开发整理项目,应当符合下列条件:

(一)符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划;

(二)项目相对集中连片;

(三)达到国家和省土地行政主管部门规定的规模;

(四)土地权属清楚,界址明确,地类准确;

(五)符合生态环境保护要求;

(六)开垦坡度小于二十五度。

第十一条申请土地开发整理项目,应当提交下列材料:

(一)申请报告;

(二)可行性研究报告;

(三)资金来源;

(四)土地利用总体规划图、土地开发整理专项规划图、项目规划图和土地利用现状图;

(五)土地权属证明。

第三章项目实施

第十二条土地开发整理项目经批准立项后,由主管该项目的土地行政主管部门负责组织实施。

第十三条土地开发整理任务由单位或者个人承担。

拥有土地所有权的农民集体,对本集体所有的土地享有优先开发整理的权利。

第十四条除拥有土地所有权的农民集体外,其他单位和个人开发整理农民集体所有的土地的,应当与农村集体经济组织签订土地开发整理合同,取得3年以内的土地开发整理权或者50年以内的土地使用权。

在土地开发整理项目实施前,主管该项目的土地行政主管部门应当与从事集体土地开发整理的单位和个人,签订土地开发整理合同,约定开发整理期限、质量标准、资金来源和其他有关内容。

第十五条从事国有土地开发整理的单位和个人,应当与土地行政主管部门签订土地开发整理合同,约定开发整理期限、质量标准、资金来源和其他有关内容,取得3年以内的土地开发整理权或者50年以内的土地使用权。

第十六条对国有土地开发整理项目,推行项目法人制、工程招标制、质量监理制。

第十七条从事土地开发整理的单位和个人在实施土地开发整理过程中,应当按照国家和本省规定的质量标准以及合同的约定施工。不得造成水土流失、土地荒漠化和盐渍化,不得破坏生态环境。

第十八条主管土地开发整理项目的土地行政主管部门,应当对项目实施的全过程进行指导和监督检查。

第四章项目验收

第十九条通过开发整理形成的耕地,应当达到下列标准:

(一)耕地的平整度能够保证田块均匀接受水分,喷灌或者滴灌的地面坡度不大于二十五度,其他的地面坡度不大于五度;

(二)耕地的覆土厚度折算为自然沉实土壤,山区不小于四十厘米,平原区不小于六十厘米;

(三)耕地的耕作层厚度不小于二十厘米,土壤质地、土壤养分和土壤结构应当满足农作物正常生长需要;

(四)耕地的排灌设施符合排灌技术要求。

第二十条土地开发整理项目竣工后,项目承担单位或者个人应当向省土地行政主管部门或其委托的设区市土地行政主管部门提出验收申请。省土地行政主管部门或者其委托的设区市土地行政主管部门应当自收到验收申请之日起15日内组织验收。

经国务院土地行政主管部门批准立项的土地开发整理项目、使用省级耕地开垦专项资金的项目和列入省、设区市土地开发整理项目库的项目,由省土地行政主管部门组织验收;列入县(市)土地开发整理项目库的项目,由省土地行政主管部门委托设区市土地行政主管部门组织验收。

第二十一条省土地行政主管部门或者其委托的设区市土地行政主管部门应当自项目验收结束之日起10日内,出具验收报告。县(市)土地行政主管部门应当根据验收报告,变更土地利用现状图。

设区市土地行政主管部门接受委托并验收合格的,应当自项目验收结束之日起10日内,将验收报告报省土地行政主管部门备案。

经验收不合格的,组织验收的土地行政主管部门应当自项目验收结束之日起10日内,提出整改意见,项目承担单位应当按照整改意见进行整改。

第二十二条取得土地开发整理权的单位和个人完成土地开发整理任务并经验收合格后,应当根据土地所有权性质,将土地移交农村集体经济组织或者土地行政主管部门,并依照合同约定取得报酬。

取得土地使用权的单位和个人完成土地开发整理任务并经验收合格后,应当依照合同约定使用土地并取得报酬,并有权在合同约定的用地期限内将土地使用权转让、出租、抵押。

第二十三条省、设区市、县(市)土地开发整理项目库的项目完成后,经验收合格的,应当将新增加的耕地分别纳入同级补充耕地储备库。未经验收或者经验收不合格的,不得纳入补充耕地储备库。

第二十四条纳入补充耕地储备库的耕地,用于抵顶建设占用耕地或者其他原因造成的耕地减少。

使用设区市新增建设用地有偿使用费的土地开发整理项目,新增的耕地可以用于补充因为灾害损毁、农业结构调整等原因所造成的耕地减少,不得用于抵顶因为建设占用耕地所造成的耕地减少。

第五章项目资金

第二十五条本省鼓励社会各界投资土地开发整理项目。

第二十六条实施土地开发整理项目的,可以依照与土地行政主管部门所签订的合同的约定,向土地行政主管部门申请有关项目资金。

实施土地开发整理项目库项目的,凭省土地行政主管部门的验收报告,在同一设区市范围内的县(市)之间,可以有偿转让补充耕地指标。

实施国家土地开发整理项目的,其项目资金由国家有关部门拨付,本省各级土地行政主管部门和财政部门予以资金配套。

第二十七条设区市、县(市)土地行政主管部门依法供应建设用地时,应当把土地开发整理费用计入供地成本。

第二十八条县级以上人民政府应当建立耕地开垦专项资金。

耕地开垦专项资金由耕地开垦费、新增建设用地的土地有偿使用费、土地闲置费、新菜地开发建设基金、新型墙体材料开发费分成、土地使用税以及人民政府拨付的其他资金组成。

第二十九条耕地开垦专项资金,由本级土地行政主管部门统一计划,并纳入同级财政预算,专项用于本级土地开发整理项目库的项目资金、上级土地开发整理项目的配套资金、当地土地开发整理项目的补助资金,以及土地后备资源的调查、评价、规划、验收、信息发布等费用,不得挪作他用。

各级土地行政主管部门应当将土地开发整理年度项目预算,报送同级财政部门,经同级财政部门审核同意,由土地行政主管部门会同同级财政部门联合下达年度项目计划和预算。

第三十条县级以上人民政府土地行政主管部门和财政、审计等部门应当对耕地开垦专项资金使用情况进行监督和审计,防止截留和挪用。

第六章法律责任

第三十一条违反土地利用总体规划在禁止开垦区内从事开垦活动的,或者因开发土地造成水土流失、盐渍化和荒漠化的,由县级以上人民政府土地行政主管部门根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《河北省土地管理条例》的有关规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十二条对擅自截留、挪用耕地开垦专项资金的,由县级以上人民政府土地行政主管部门和财政、审计等部门责令其限期改正;情节严重的,对主要责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十三条在开发整理的土地上可以建设直接服务于生产的临时性房屋,但不得擅自建设永久性建筑物。确需建设永久性建筑物的,应当按照建设用地的审批程序和审批权限报经批准。

第三十四条本规定自2002年10月1日起施行。


南昌市房地产中介服务管理办法

江西省南昌市人民政府


南昌市房地产中介服务管理办法




南昌市人民政府令第86号

第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江西省经纪人条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事房地产中介服务业务的单位和个人,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产中介服务,包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等经营活动。
  本办法所称房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
  本办法所称房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
  本办法所称房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四条 市房产行政管理部门负责本市行政区域内房地产中介服务管理工作。
  湾里区和各县房产行政管理部门负责所辖区域内房地产中介服务管理工作。
第五条 房地产中介服务活动应当遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。
第二章 中介服务机构
第六条 从事房地产中介服务业务,应当设立房地产中介服务机构。
  房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第七条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称、组织机构;
  (二)有固定的经营场所和办公设备设施;
  (三)有与其经营规模相适应的注册资金;
  (四)有符合规定数量的取得相应资格证书的专业人员;
  (五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内,应当到市房产行政管理部门备案。
  国家、省对房地产中介服务机构有资格等级规定的,房地产中介服务机构应当按照国家、省有关规定向市房产行政管理部门申请办理资格等级证书。
第九条 市房产行政管理部门应当定期对房地产中介服务机构进行检查,并定期公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介服务业务。
第十条 房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动,按照物价部门规定的标准收取中介服务费,并依法缴纳税费。
第三章 中介服务人员
第十一条 房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。
  房地产估价师应当经国家统一考试和执业资格认证,取得房地产估价师执业资格证,并按照规定注册,取得房地产估价师注册证。
  房地产估价员应当经市房产行政管理部门组织培训、考试合格后,取得房地产估价员资格证。
第十二条 从事房地产经纪活动的人员,应当经市房产行政管理部门和市工商行政管理部门共同组织培训、考试合格后,取得房地产经纪人资格证。
第十三条 从事房地产咨询活动的人员,应当经市房产行政管理部门组织培训、考试合格后,取得房地产咨询资格证。
第十四条 未取得房地产估价师注册证的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产价格评估业务。  未取得房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的人员不得从事房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询业务。
第十五条 申领房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的人员应当具备下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力;
  (二)具有房地产或者相关专业中等以上学历;
  (三)具有与房地产相关的初级以上专业技术职称。
第十六条 取得房地产估价师注册证、房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的人员,应当受聘于一个房地产中介服务机构,方可从事房地产中介服务业务。
第十七条 严禁伪造、涂改、转让房地产估价师注册证和房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证。
第四章 中介服务业务
第十八条 房地产中介服务业务,由房地产中介服务机构统一受理,并与委托人签订书面合同。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:
  (一)当事人姓名或者名称、住所;
  (二)中介服务项目名称、内容、要求和标准;
  (三)合同履行期限、方式;
  (四)酬金数额和支付方式、时间;
  (五)违约责任和纠纷解决方式;
  (六)当事人约定的其他内容。
第二十条 涉及国家征收税费、由政府给予补偿或者赔偿费用、拆迁补偿等的房地产价格评估,当事人应当委托具有较高资格等级的房地产价格评估机构承担。
第二十一条 房地产中介服务人员可以根据需要查阅委托人的有关资料,查看现场。委托人应当予以协助,提供全面、真实的相关资料。
第二十二条 房地产中介服务机构发布房地产租售广告,应当载明房地产中介服务机构的名称、地址、资格等级证号等,不得发布虚假广告。
第二十三条 房地产中介服务人员不得有下列行为: 
  (一)提供虚假材料、隐瞒真实情况;
  (二)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务;
  (三)同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构执业;
  (四)以个人名义接受委托从事房地产中介服务业务;
  (五)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物;
  (六)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
  (七)法律、法规禁止的其他行为。
第二十四条 因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在房地产中介服务机构承担赔偿责任。所在房地产中介服务机构可以对有关人员追偿。
  因委托人的原因,给房地产中介服务机构或者人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任。
第五章 罚则
第二十五条 违反本办法规定,超越资格等级规定的业务范围从事房地产中介服务业务的,由房产行政管理部门责令限期改正,给予警告,并可处以2000元以上5000元以下罚款。
第二十六条 违反本办法规定,伪造、涂改、转让房地产估价师注册证、房地产估价员资格证、房地产经纪人资格证、房地产咨询资格证的,由房产行政管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废,并可处以500元以上1000元以下罚款。
第二十七条 房地产中介服务人员违反本办法第二十三条规定的,由房产行政管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废,并可处以1000元以上5000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 违反本办法规定的行为,属于其他有关行政管理部门管理职责范围的,由有关行政管理部门依法处罚。
第二十九条 房产行政管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的,由所在单位或者其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十条 本办法具体应用中的问题,由市房产行政管理部门负责解释。
第三十一条 本办法自2002年2月1日起施行。