浅议洗钱罪的立法完善

【作者简介】
赵华栋，山西民权律师事务所律师，法学硕士。联系电话：13834136500 ，E-mail：btbuzhd@163.com。

【内容提要】 本文在阐述洗钱罪的定义和中外洗钱罪立法状况的基础上，重点就我国洗钱罪立法的不足进行了分析，并提出了一些完善的建议。

【关键词】 洗钱罪 洗钱 含义 完善

【正文】

洗钱犯罪是一种具有严重社会危害性的新型犯罪，对其进行必要的法律调整具有什么重要的意义。在我国的现有法律体系中对洗钱罪有一些规定，但存在很多不足，需要完善。只有这样才能更好地遏制洗钱犯罪。

一、洗钱罪的定义
洗钱，最早源自英文Money Laundering，意思是把不干净的钱通过一定的方式清洗干净。具有法律上的洗钱含义是从20世纪20年代在美国开始的。当时美国的工业中心芝加哥等城市出现了阿里•卡彭、约多里奥和勒基•鲁西诺为首的庞大的有组织犯罪集团。这些犯罪集团利用美国经济发展过程中广泛运用现代化规模生产技术的机会，大力发展自己的犯罪企业，谋求巨大的经济利益。但是，由于美国有着严格的税收征管制度，使这些犯罪收益无法自由地清洗和利用。于是该犯罪集团的一个财务总监购置了一台自动洗衣机，为顾客洗衣服，并收取现金，然后将犯罪收入混入这些现金中一起向税务机关申报，使其变为合法收入，这就是最初的洗钱。随着毒品犯罪、有组织犯罪等的日益猖獗，产生了巨大的非法收益，各国也随之加强了对洗钱犯罪的打击；洗钱犯罪也同时不断发展，手段、方式、范围等也早已不是最初那么简单，而形成了一个专门性的、复杂的、跨国的犯罪行业。
一般而言，洗钱犯罪一般要经过三个阶段：首先是处置。即对犯罪赃款进行初步处理，与其他合法款项混同或转作金融机构存款。然后是离析，即通过复杂的金融操作，如以假名或受托人名义开立银行账户，虚拟贸易收支、买卖无记名证券等，掩盖犯罪资金的来龙去脉和真实所有权关系，模糊其非法特征。最后是归并，即将洗过的资金转移至与有组织犯罪无明显联系的合法组织。这其实是对洗钱犯罪过程的简单概括。最常见的洗钱手法主要有两种，一是通过金融渠道转移，二是进行投资置业。实际上洗钱的方法多种多样，并且犯罪分子无时不在创造出新的洗钱方法。
关于洗钱犯罪的具体定义，曾有过一些不同的表述。如巴塞尔委员会1988年12月在“防止罪犯使用银行系统‘洗钱’的声明”中指出：“犯罪者利用金融系统进行支付，将资金从一个账户转移到另一个账户；隐瞒金钱的来源以及收益所有人；通过安全储存设施为银行支票提供保管——这些活动通常称为‘洗钱’”。联合国1998年《禁止非法贩运麻醉品和精神药物公约》第3条第5款规定，为了隐瞒或掩饰制造、贩卖、运输、提供毒品等犯罪所获得财产的非法来源，或者为了协助任何涉及毒品犯罪的人逃避其行为的法律后果而转换或转让该财产的行为，就是洗钱。而国际金融行动特别工作组（FATF）则认为，许多犯罪活动的目标是为了使犯罪者或犯罪集团赢得收益，洗钱是其掩饰非法所得的方法。2000年10月在加拿大首都温哥华召开的“太平洋周边地区打击‘洗钱’金融犯罪会议”，则进一步扩大了“洗钱”概念的外延，将下列行为也视为“洗钱”：把合法资金洗成“黑钱”用于非法行径（如把银行贷款“洗黑”后用于走私）；把一种合法资金“洗成”另一种表面也合法的资金（如将国有资产通过“洗钱”转移至个人账户以实现侵吞之目的）；把合法收入通过“洗钱”逃避税收、外汇等监管（如外资企业把合法收入通过洗钱转移至境外）。总之，通俗地讲，洗钱就是将脏钱洗“净”、将黑钱漂“白”，其实质是对犯罪所获得的收益进行隐瞒或伪装，使之具有表面的合法性，从而逃避法律的制裁。

二、中外洗钱罪的立法状况
我国《刑法》第191条（经《刑法修正案（三）》修正）规定：“明知是毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪的违法所得及其产生的收益，为掩饰、隐瞒其来源和性质，有下列行为之一的，没收实施以上犯罪的违法所得及其产生的收益，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处洗钱数额5％以上20％以下罚金；情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处洗钱数额5％以上20％以下罚金：（1）提供资金账户的；（2）协助将财产转换为现金或者金融票据的；（3）通过转账或者其他结算方式协助资金转移的；（4）协助将资金汇往境外的；（5）以其他方法掩饰、隐瞒犯罪的违法所得及其收益的性质和来源的。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处5年以下有期徒刑或者拘役。”同时，我国政府及各相关部门也有一些相关的打击洗钱犯罪的法律制度。如2003年1月13日到15日，中国人民银行连续颁布了《金融机构反洗钱规定》、《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》和《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法》（即“一规两办法”），并于2003年3月1日起同时施行。总体而言，我国目前的反洗钱立法主要由现行《刑法》第191条的规定，以及2003年3月1日施行的中国人民银行《金融机构反洗钱规定》、《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》和《金融机构大额和可疑外汇资金交易报告管理办法》等其他行政规章构成。我国反洗钱的法律制度正在逐渐形成中，但与国际反洗钱法律仍存在较大差距。
从域外反洗钱法律体系的发展趋势看，很多国家或地区都正在制订单独的《反洗钱法》。如菲律宾于1995年颁布了《控制洗钱法》，2001年9月29日通过《反洗钱法案》；阿根廷于2000年4月颁布《反洗钱法》；俄罗斯于2002年8月7日颁布了《反洗钱法》；意大利于1991年7月颁布《反洗钱法》；瑞士于1990年将刑法修订后正式确定洗钱为刑事犯罪，于1987年制定《瑞士银行家协会银行行为规则》，1991年瑞士联邦委员会发布《反对与防止洗钱的指南》，1998年瑞士政府颁布了《反洗钱法》。

三、我国洗钱罪立法的不足与完善
就目前我国反洗钱法律体系而言，总体上讲，存在的问题主要有：（1）洗钱规定散乱。我国在刑法中规定了洗钱罪，同时又颁布了有关行政规章，但这些规范之间分散、零乱，缺乏统一性，有的规定并不协调。如关于何谓“洗钱”，刑法规定与行政规章之间存在较大差异。即《金融机构反洗钱规定》第3条规定：“本规定所称洗钱，是指将毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的违法所得及其产生的收益，通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质，使其在形式上合法化的行为。”该规定将“其他犯罪的违法所得及其产生的收益”纳入洗钱罪的对象之中，这同我国刑法中洗钱行为对象范围的规定并不一致。这种各自为政的立法状况，难以形成一种反洗钱的合力，从而影响了反洗钱的有效执法和预防措施的贯彻。（2）行政规章的效力层次过低。除刑法外，我国对于反洗钱的措施和方法都是以部门规章、文件通知等形式规定的，效力层次较低。新近颁布的一个专门的反洗钱规定——《金融机构反洗钱规定》也是以中国人民银行的名义发布的，既不是行政法规，更不是法律。效力层次过低，难以形成全社会的普遍重视。（3）行政规章的实施缺乏相应支撑。从实质内容上看，中国人民银行反洗钱“一规两办法”整体上只是整合了以前国务院和中国人民银行、国家外汇管理局制定的与反洗钱有关联的行政法规和规章，并未从根本上提出有效的反洗钱预防措施，主要强调了对大额异常资金走向的监测、分析和报告，较为单一地在金融系统结算环节上作文章，与国际反洗钱法律制度的要求还有一段距离，实际效果的取得有很大的局限性。
具体而言，在洗钱罪的对象上、洗钱罪的行为方式上、洗钱罪的归类上以及洗钱罪的处罚上都存在一些问题。
首先，关于洗钱罪的犯罪对象问题。根据我国《刑法》第191条规定，我国洗钱罪的对象包括以下四类犯罪所得及其收益：（1）毒品犯罪；（2）走私犯罪；（3）黑社会性质的组织犯罪；（4）恐怖活动犯罪。虽然我国刑法关于洗钱罪对象中的四类犯罪都是类罪名，且每一类罪名又包括许多具体罪名，但是，从司法实际需要和国际刑法的立法看，我国的洗钱罪对象应该进一步扩大，宜规定为“毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他严重犯罪的违法所得及其产生的收益”。我国洗钱罪的上游犯罪应扩大为严重犯罪。这样既包括了现有刑法中的四类犯罪，也可以将贪污贿赂罪和盗窃、诈骗、抢劫等侵犯财产犯罪和其他严重犯罪所得纳入洗钱罪对象范围。这样的范围既符合国际上多数国家的立法规定，也符合我国参加的国际条约之标准。洗钱罪对象扩大化是我国洗钱罪发展形势所需，是反洗钱法律体系协调的需要，是国际社会反洗钱的总趋势，是国际反洗钱刑事司法合作的要求。
其次，关于洗钱罪的行为方式问题。我国刑法对于洗钱罪的行为方式侧重于赃款的转换，无论是提供资金账户的“提供”、协助将财产转换为现金或者金融票据的“转换”，还是通过转账或者其他结算方式协助将资金转移和协助将资金汇往境外，都是一种财产转换的具体表现，但未涉及到其他的洗钱方式。而国际法律规范和各国、地区法律则有较为丰富的洗钱行为方式规定。总之，我国刑法对于洗钱行为对象规定得较为笼统，难以体现对象不同、行为方式亦不同的特点，为更清晰地了解洗钱的特征，更准确地打击洗钱犯罪，我国的立法应该借鉴国际法律和其他多数国家的规定方式。对于洗钱罪的行为方式可以参考有关国际公约的规定，设计为：“凡有下列洗钱行为之一，情节严重，处……：（1）明知财产得自走私犯罪、毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪或者其他严重犯罪行为，为了隐瞒或掩饰该财产的非法来源，或为了协助任何涉及此种犯罪的人逃避其行为的法律后果而转换、转移或转让该财产的；（2）明知财产得自上述严重犯罪行为，隐瞒或掩饰该财产的真实性质、来源、所在地、处置、转移相关的权利或所有权；（3）在收取财产时明知财产得自上述严重犯罪行为，而获取、持有或使用该财产。”
第三，关于洗钱罪的性质和分类问题。我国现行刑法将洗钱罪归属于“破坏金融管理秩序罪”，而不是归属于妨害司法罪，是值得商榷的。洗钱罪应归属于妨害司法罪。这是因为，洗钱罪符合妨害司法罪的本质特征，以金融管理秩序作为洗钱罪的主要客体不具周延性，同时国外刑法也一般不将洗钱罪归类于金融犯罪。对于洗钱罪的分类归属，世界各国的立法大致可分为五类。（1）将洗钱罪归属于财产犯罪。采用此类归属的国家有意大利。（2）将洗钱罪归属干事后处置赃物罪。采用此类归属的国家有加拿大、荷兰、德国等国。（3）将洗钱罪归属于妨碍司法的犯罪。采用此类归属的国家有瑞士。（4）将洗钱罪归属于毒品犯罪或其他特定犯罪。采用此类归属的国家有法国。（5）将洗钱罪归属于经济犯罪。采用此类归属的国家有俄罗斯、中国。由此可以看出，世界上多数国家都并未将洗钱罪视作金融犯罪，即使是与我国类似而将其归属于经济犯罪中的俄罗斯，也只规定于第22章“经济活动领域的犯罪”之中，并未指明其必然是金融犯罪。这样，在世界上将洗钱罪归属于金融犯罪的唯有中国了。虽然每个国家可以有自己的立法模式，但我国立法者不能不考虑世界各国几乎一致地将洗钱罪不作为金融犯罪的立法现状，因此在以后刑法修改时，宜对洗钱罪的归属做出适当的调整。
第四，关于洗钱罪的刑罚处罚问题。根据我国现行刑法的第191条的规定，对洗钱罪“没收实施以上犯罪的违法所得及其产生的收益，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处洗钱数额5％以上20％以下罚金；情节严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处洗钱数额5％以上20％以下罚金……。单位犯洗钱罪的，实行双罚制，即对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。”我认为现行规定对洗钱犯罪处罚明显偏轻，不足以充分发挥刑罚的惩罚威慑作用，无法形成有效的震慑力，必须适当加重洗钱罪的刑事责任。具体措施是：（1）增设“情节特别严重或数额特别巨大”的量刑档次。对有此种情形的洗钱犯罪分子，在主刑适用上应处10年以上有期徒刑或无期徒刑。（2）对洗钱罪仅没收违法所得及其收益是不够的，应当增设没收犯罪分子个人财产的附加刑。（3）相应加大单位洗钱犯罪的惩处力度。尤其是对单位直接负责的主管人员和其他责任人员，应当提高其法定有期自由刑的上限，并按洗钱数额的一定比例处以罚金。

洗钱犯罪作为一种具有严重社会危害性的新型犯罪，已经受到国际社会的广泛关注，不少国家和地区制定和实施专门法律进行防范惩治。在我国，反洗钱也已被提上重要议事日程。反洗钱是一项综合性的系统工程，涉及到方方面面，仅靠在刑法典制定一条洗钱罪即或对于洗钱犯罪仅靠刑罚处罚是不充分的，它难以解决洗钱犯罪的所有问题。另外，在刑法典里规定一个洗钱罪，而在行政法规中制定一些反洗钱措施，可能使法律与法规缺乏相互之间的联系，甚至可能出现矛盾，故必须建立一部完整的反洗钱法律，全方位地整治洗钱犯罪。从域外反洗钱法律体系的发展趋势看，有越来越多的国家或地区正在制订单独的《反洗钱法》，这可以作为我国立法的借鉴。因此，从世界各国的洗钱法律体系及发展趋势来看，在加入WTO后的情势下，我国应与其他国家对于洗钱立法重视一样，尽快制定一部统一的《反洗钱法》。

【主要参考资料】
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5、李希慧．论洗钱罪的几个问题[J]．法商研究，1998，（2）
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7、[台湾]蔡清祥．刑事经济犯罪之研究[J]．法学家，1996，（3）
8、程璞、华肖、王坚：《试论洗钱犯罪》（中国法学会刑法研究会1997年年会论文）。



黑龙江省大兴安岭地区行政公署


大兴安岭地区行政公署大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭地区物业管理办法的通知


各县、区人民政府，各林业局，地林直有关单位：
　　现将《大兴安岭地区物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　二0一一年六月十七日




大兴安岭地区物业管理办法

第一章 总 则
第一条 为规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和黑龙江省法律、法规的有关规定，结合我区实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于县、区、林业局所在地城镇规划区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
第四条 物业管理原则。业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第五条 行署房产管理处负责全区物业管理活动的监督管理工作，各县、区、林业局房产行政主管部门（以下简称房产行政主管部门）负责组织实施本办法。
建设、规划、供水、供热、供电、公用、卫生、通讯、物价、环保、公安、社区等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同房产行政主管部门实施本办法。
第六条 行署房产管理处物业管理的主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省有关物业管理的法律、法规；
（二）制定全区物业规章政策，并制定配套管理办法；
（三）三级资质审批工作,物业从业人员培训工作；
（四）监督、检查基层房产行政主管部门对业主委员会的工作进行指导和实施登记管理情况；
（五）配合政府价格主管部门对物业管理费用进行测算和审核等工作；
（六）负责对住房专项维修资金的使用进行监管；
（七）对基层房产行政主管部门的处罚行为进行监督；
（八）受理对违反本办法行为的投诉。
第二章 业主及业主委员会
第七条 业主享有的权利及承担的义务:
权利:
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四）按照国家的有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；一个物业服务区域组成一个业主大会。房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
（一）业主共用供水、排水、供电、供热、供气、消防等设施设备；
（二）属于一个自然街坊或者封闭小区；
（三）与社区居民委员会设置大体相适应。
第九条 一个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业服务企业，在房产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到35%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；
（三）已出售公有住房达到35%以上。
物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由房产行政主管部门责令限期召开，并实施监督。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主委员会成员应当由具有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
业主委员会自选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，到房产行政主管部门登记。
第十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、委员的资格、任期、改选、罢免和经费的筹集、使用、管理等事项做出约定。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十三条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与物业大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会做出的决定应予以公布。
第十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
业主公约对物业的使用人具有与业主同等的约束力。
第十五条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通过30日内报房产行政主管部门备案。
第三章 前期物业管理
第十六条 建设单位在销售物业前，应当通过招、投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
前期物业服务合同在期限届满或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十七条 开发建设单位在销售（含预售，下同）房屋时，应当与购房人签订前期物业管理服务协议，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项，并将其作为房屋销售合同的附件。
第十八条 建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10%-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。
物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积50平方米提供；建筑面积在5万平方米以上的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，并具备水、电等基本功能。
建设单位在办理房屋预销售许可证和房产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，房产行政主管部门方可核发预销售许可证和办理房产初始登记。
第十九条 物业销售单位应当在物业及其附属设施设备综合验收合格后，向业主委员会移交物业；未经综合验收合格的物业不得移交，并由物业销售单位继续承担物业服务费用。
物业销售单位移交物业时应向物业服务企业及业主委员会提交下列资料：
（一）房屋建设的各项批准文件；
（二）竣工总平面图；
（三）房屋及配套设施设备的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）设施和设备的安装、使用和维护保养技术资料；
（六）房屋使用说明书、产权资料及其他必要的资料。
第四章 物业管理服务
第二十条 本办法所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。
第二十一条 物业服务企业应当按照规定向行署房产管理处申请领取物业管理资质证书。未取得物业管理资质证书，不得从事物业管理服务活动。
物业服务企业具有职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理和30%以上的部门经理、管理员应取得从业人员岗位证书。
第二十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第二十三条 物业服务企业享有下列权利：
（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；
（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；
（三）依法收取物业服务费用；
（四）制止违反物业管理规定的行为；
（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；
（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。
第二十四条 物业服务企业承担下列义务：
（一）依法从事物业服务经营活动，接受房产行政主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；
（二）对在物业管理区域内改变使用用途的房屋进行登记；
（三）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；
（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（五）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；
（六）每年向全体业主公布物业服务费用和财务收支情况；
（七）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。
第五章 物业委托服务
第二十五条 物业管理原则上由业主委员会采取公开招、投标方式选聘物业服务企业。根据实际情况经房产行政主管部门批准，也可采取协议选聘方式。
第二十六条 建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。
第二十七条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业服务委托合同。
物业服务委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业服务企业的名称、住所，物业管理区域的范围；
（二）物业管理服务的内容；
（三）物业管理服务的质量要求；
（四）物业管理服务的期限；
（五）物业管理服务的费用；
（六）双方权利、义务；
（七）当事人双方约定的其他事项；
（八）合同变更、解除和终止的约定；
（九）违约责任；
（十）附则。
第二十八条 物业服务企业聘请物业服务专营企业时，其与业主委员会签订的物业服务委托合同中规定的责任，不得随之转移。
第二十九条 物业服务企业未履行物业服务委托合同，经业主委员会提出仍未改正，或因其他违法行为影响业主权益时，业主委员会可通过决议中止物业服务委托合同。
接到中止物业服务委托合同通知起30日内，物业服务企业应当中止物业服务经营活动，交还物业资料并撤离物业现场；在此期间，业主委员会应当选聘其他物业服务企业。
第三十条 物业服务委托终止和发出中止物业服务委托合同通知起15日内，物业服务企业向业主委员会办理下列事项，并由物业服务企业向房产行政主管部门备案。
（一）对预收的物业管理服务费用予以据实结算，多收部分应予退还；
（二）移交全部物业档案资料；
（三）移交物业管理用房和业主共有的有关财务账册及其他财物。
第六章 物业使用与维护
第三十一条 物业的使用应当遵守国家、省和地方人民政府的有关市容环境卫生、环境保护、房产管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十二条 物业使用中禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋用途；
（二）擅自拆改或损坏房屋结构及改变外貌；
（三）在楼梯通道内搭建构筑物；
（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危险品；
（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（六）公益设施属业主共有，不得对外出售。
（七）损坏、占用绿地、园林、树木及公共场地；
（八）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
（九）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（十）发生超出标准的噪音；
（十一）排放有毒、有害、有污染的物质；
（十二）擅自搭建建筑物、构筑物，擅自设置摊点、市场，擅自张贴、涂抹、悬挂物品；
（十三）违反规定饲养动物；
（十四）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十三条 业主、使用人在户外安装空调器、防护网、广告牌匾等设置物的，应当符合住宅区的统一要求。
第三十四条 住宅区内按照规划建设的共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当经业主委员会同意并报有关行政主管部门批准。
第三十五条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意，向物业服务企业提供改变为经营性用房的相关资料进行登记，并报房产行政主管部门备案。物业服务企业在与业主委员会协商后，可收取相应的管理费用，主要用于该物业服务区域内维修、养护。
第三十六条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业服务企业签订书面协议，并经业主委员会同意，且必须在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。
第三十七条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十八条 利用物业设置及其他经营性设施的，应当征得相关业主和业主委员会同意，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，支付经物价部门批准的设置费用。
按照前款规定，收取的费用，应当列入维修基金。
经行政主管部门批准，在物业服务区域内设置公益性广告，业主、业主委员会和物业服务企业应当无条件支持，不得阻碍。
第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法遵照国务院建设、财政部门规定制定。
第四十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让或者租赁合同的附件。
业主签订物业转让或者租赁合同之日起10日内，应当将合同副本送交业主委员会和物业服务企业,并报房产行政主管部门登记。
第七章 物业服务
第四十一条 物业服务是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业服务包括指定性服务、协商服务、特约服务。指定性服务是物业服务企业应当向业主提供的公共性服务；协商服务是物业服务企业与业主（业主委员会），根据双方意愿协商确定的服务或物业服务企业与业主服务的相关专业单位，根据双方意愿协商确定的为业主提供委托性的公共性服务，物业服务企业可以与业主委员会按协议提供不同等级服务及收费；特约服务是物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十三条 指定性服务包括以下内容：
（一）建筑物共用部位的养护、维修和管理；
（二）共用设施设备的维修养护、运行和管理；
（三）公共环境卫生的清扫、保洁；
（四）公共区域的环境绿化；
（五）物业档案资料管理；
（六）政府规定的其他内容。
第四十四条 协商性服务包括以下内容：
（一）服务区域内的安全防范；
（二）车辆停放管理；
（三）接受相关单位有偿委托，代收代缴相关费用；
（四）接受相关单位有偿委托，对建筑物附属的供水、排水、供电、供气、通讯和集中供暖等共用设备、设施的养护、维修；
（五）经双方协商的其他内容。
第四十五条 物业的维修责任，按照下列规定划分：
（一）物业服务区域内，在用户室外属于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的设施设备，其更新、改造、维修、养护由相关单位负责；消防设施设备及单幢楼内的其他共用设施设备维修、养护由物业服务企业负责；在用户室内自用设施设备由用户自行负责。
（二）小区内的排水管线（含检查井）的维修和养护，物业服务企业负责至市政管网接口处；两个以上服务区域共用一个排水设施的，按其建筑面积比例分摊维修费用。
（三）指定性服务由物业服务企业负责，费用由业主承担；
（四）法定保修期内的自用部位、房屋附属的自用设施设备，以及房屋共用部位、房屋附属的共用设施设备的维修养护或更新，由法定的责任单位负责。
第四十六条 物业的共用设施、公共场地人为原因损坏的，由责任人维修、更新。
房屋的共用设施、设备维修时，相邻业主应当予以配合，不得阻碍。因阻碍维修造成设施设备损坏或者其他经济损失，责任人应当承担赔偿责任。
业主在装修房屋时，应预留共用设施设备的维修、养护空间。
物业服务企业由维修造成相邻业主自用设施设备损坏的，后果由物业服务企业承担。
由非人为不可抗力造成物业严重损坏，危及业主及其他人员安全的，物业服务企业应当立即采取措施，及时修复。
第八章 法律责任
第四十七条 违反本办法第十六条 建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据《物业管理条例》第五十七条的规定由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，根据《物业管理条例》第六十四条的规定由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第四十九条 违反本办法第二十一条 未取得物业管理资质证书而从事物业服务的企业，根据《物业管理条例》第六十条的规定，由县级以上房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，根据《物业管理条例》第六十一条的规定，由县级以上房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十条 违反本办法第二十二条 根据《物业管理条例》第六十二条的规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同总价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部分、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十一条 违反本办法第十九条 不移交有关资料的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条列》第五十九条的规定责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十二条 违反本办法第三十四条 根据《物业管理条例》第六十六条的规定由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人有上述违反行为的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有上述违反行为的，处5万元以上20万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部分、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第五十三条 违反本办法第三十九条 根据《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下罚款；情节严重的按有关规定处理。
第五十四条 违反物业服务合同约定，根据《物业管理条例》第六十七条的规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业向人民法院起诉。
第五十五条 违反本办法的规定，根据《物业管理条例》第六十九条的规定，由县级以上房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，按有关规定给予行政处分。
第九章 附 则
第五十六条 本办法自颁布之日起三十日后开始实施，原《大兴安岭地区行政公署、大兴安岭林业集团公司关于印发大兴安岭地区物业管理暂行办法的通知》（大署〔2008〕55号）同时废止。