【案例简介】

　　A先生看中一套二手房，中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节，于是在中介的撮合下，A先生签订了一份三方的意向金协议，并交付了5万元意向金，其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议，开具了定金收取收据。

　　情况一：

　　双方谈妥房价，并约定三天后签署买卖合同。然三天后，当A先生再次联系卖家时，卖家竟然已经不知所踪，查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介，要求对此事负责，中介房也感到很冤屈，因为在将意向金转为定金之前，中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗，却找不到骗子。

　　情况二：

　　三天后，A先生再次看房时，发现卫生间有渗漏现象，而且卖家竟然把空调也拆走了，与当初中介所说的送装修有出入，于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他，意向金已经在三天后自动转为定金，如果反悔，将不能取回。

　　【姚律师点评】

　　二手房交易过程中，签订正式房屋买卖合同前，一般中介公司会要求买家交付意向金，并规定在卖家签收后，意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话，中介公司不帮与卖家进行实质谈判，而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话，买家就很难取回已转为定金的意向金。由此，意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒，导致在实际操作中定金纠纷不断，笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案，就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

　　【姚律师建议】

　　一、了解交付意向金的可能风险，谨慎签署意向金转定金协议

　　案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金，他却没意识到一旦房东收取了定金，签署了协议，他就面临着被没收款项的可能。

　　所以在此姚律师提醒大家，作为买家，在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况，如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果，必须仔细察看意向金协议上所载内容，如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购，以免造成不必要的麻烦。

　　另外为防止本案情况一的出现，最好在三方的居间协议中约定，卖家收到中介交付的意向金后签字确认，并由中介代为保管该笔意向金。如此，就算出现卖家欺诈的情况，也有利于买家取回交纳的意向金。

　　二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

　　在买卖双方达成正式的买卖合同合意前，笔者并不建议交付定金，否则任何一方都有可能面临定金罚则，由此会引来很多争议纠纷。在此之前，意向金更多的是应该扮演诚意金的角色，买家交付一定的诚意金到卖家手里，一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意，便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间，卖方同意按照委托房款成交，卖方接受意向金，即转化为定金。但姚律师认为，仅这样的转换条件还不够，主动权更多的被卖方和中介方掌控，买方陷入了很被动的地位。

　　建议在意向金转化为定金条款中，要约定在什么情况下买方可以取回意向金，而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件，或者给意向金转定金约定一定的期限，或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外，姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定，如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后，仍未中介方负责保管，这样就算发生了本案中的第一种情形，对于买方拿回意向金也是一种保障。

　　总之，购房者要根据在确定将意向金转为定金之前，一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚，这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

　　上海姚卫芳律师：专职律师，法学学士，中华律师协会会员，从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务，担任了多家企业的常年法律顾问，也为多位客户聘请为私人法律顾问。

　　姚卫芳律师擅长领域：

　　婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

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民政部办公厅


民政部办公厅关于转发福建省教育委员会、省民政厅关于在全省推行农村幼儿教师社会养老保险的通知的通知
民政部办公厅



各省、自治区、直辖市民政厅（局）：
福建省民政厅主动加强与省教委的合作，积极组织农村幼儿教师参加农村社会养老保险，取得了明显成效。最近，各教育委员会、省民政厅联合颁布《福建省农村幼儿教师社会养老保险暂行办法》，要求在全省推行农村幼儿教师社会养老保险。这种做法，有利于解除农村幼儿教师的后
顾之忧，稳定幼教师资队伍，有利于进一步促进农村幼儿教育事业发展，值得借鉴。现将福建省教育委员会、省民政厅《关于在全省推行农村幼儿教师社会养老保险的通知》（闽民保〔1994〕23号）转发你们，供参考。

福建省教育委员会福建省民政厅关于在全省推行农村幼儿教师社会养老保险的通知
各地（市）、县（市、区）教育局（教委）、民政局：
目前，我省幼教事业发展迅速，师资队伍逐年壮大，但是其中大多数为农村非公办幼儿教师，这部分教师退休后不能享受社会保障待遇，因而，他们的“老有所养”问题必须得到妥善解决。为进一步促进我省农村幼儿教育事业发展，充分调动广大农村幼儿教师的工作积极性，解除他们
的后顾之忧，稳定幼教师资队伍，根据国务院国发〔1991〕33号文件、国办发〔1993〕86号文件精神，经协商决定在全省范围内实行农村幼儿教师社会养老保险，现将有关事宜通知如下：
一、凡在我省农村任教的非公办聘任幼儿教师，均可向当地民政部门所属农村社会保险公司申请办理农村幼儿教师社会养老保险。
二、保险费的缴纳应本着集体、个人共同负担的原则，采取按月缴或趸交（一次性交付）的方式均可。所交的保险费由各幼儿园（班）或乡（镇）教委（文教办、学区）统一组织交付当地农村社会保险公司下属乡管所。
按月缴纳或趸交的缴费标准见所附暂行办法，各地可自行确定交费标准。
三、保险费的来源包括乡（镇）、村财政收入，乡（镇）、村多渠道筹措教育基金，幼儿园（班）收费和个人交纳四部分。集体补助部分，由各地根据财力自定比例，个人交纳部分一般占保险费的20％。
四、已经参加农村社会养老保险的，保险对象可继续维持原险，也可再参加农村幼儿教师社会养老保险。
五、各县（市、区）民政部门所属农村社会保险公司负责农村幼儿教师社会养老保险的具体业务工作。各县（市、区）教育部门应积极配合农村社会保险公司，做好入保的宣传发动和组织工作。

附件 福建省农村幼儿教师社会养老保险暂行办法
为促进我省幼儿教育事业的发展，稳定幼儿教师队伍，妥善解决幼儿教师老有所养的问题，现把农村幼儿教师社会养老保险统一纳入全省农村社会养老保险范畴，特制定本办法。

第一章 保险对象
第一条、农村幼儿教师社会养老保险不以盈利为目的，以保障幼儿教师老后的基本生活为宗旨。
第二条、凡在我省农村任教的非公办聘任幼儿教师，均可向当地民政部门所属农村社会保险公司申请办理农村幼儿教师社会养老保险。取得国家规定的合格学历（含已取得《专业合格证书》）或专业证书免试对象的农村非公办聘任幼儿教师，可优先参加本保险。
第三条、各地幼儿园（班）可自行办理入保手续，也可同由乡（镇）教委（文教办、学区）组织所属幼儿园（班）到农村社会保险公司所属乡管所办理入保手续。县（市、区）农村社会保险公司发给保险对象农村社会养老保险缴费证，并盖发证单位印章予以确认。

第二章 保险费筹集与缴纳
第四条、保险费缴纳方式：
（一）按月缴纳：每月交费标准分为1…、12、14、16、18、20元等档次，多交不限，一年交纳一次。
（二）一次性趸交：交费标准分为400、600、800、1000、1200、1400、1600、1800、2000元等档次，多交不限。
各地可根据实际情况选择交费方式和交费标准：
第五条、保险费的筹集采取集体、个人共同负担的办法。集体补助部分由各地视其财力自定比例，其来源包括乡（镇）、村财政收入，乡（镇）、村多渠道筹措的教育基金，幼儿园（班）收费等。个人交纳部分一般占保险费的20％。集体补助和个人交费均记在个人名下。

第三章 保险期限与保险责任
第六条、保险期限包括交费期和领取期。交费期从缴纳保险费之日起至约定的领取养老金年月为止；养老金领取从约定领取养老金年月起至保险责任终了为止。
第七条、保险对象开始领取养老金，保证期为十年。如保险对象领取养老金不足十年身亡者，保证期内的养老金余额，由其指定受益人或法定继承人继续领满十年，也可一次性领取保证期内的剩余养老金，保险责任即行终止。
第八条、保险对象领满十年后仍健在者，可继续领取养老金直至寿终。
第九条、保险对象在交费期间身故，从保险对象缴费之日起至身故日止为积累年期，计算出全部积累总额退给其法定继承人或指定受益人，保险责任即行终止。

第四章 养老金领取
第十条、开始领取养老金年龄定为50、55、60周岁三档，男性保险对象可在55、60周岁二档中任选一档，女性保险对象可在50、55周岁二档中任选一档。
保险对象达到约定领取年龄（以周岁计算），凭缴费证、身份证、退休证明到当地农村社会保险公司所属乡管所换取领取证，按月领取养老金。
第十一条、保险对象在交费期间，集体和个人根据其经济能力均可分别增加集体补助和个人交纳的保险费金额，领取养老金标准亦相应提高。
第十二条、约定领取养老金年期延长的，领取养老金标准亦相应提高。
第十三条、养老金领取标准按民政部规定的保值要求计算，今后民政部保值要求调整时，养老金领取标准亦作相应调整。
第十四条、保险对象在办理保险手续时，应指定受益人，如果没有指定受益人，则以其法定继承人为受益人。
第十五条、养老金的领取权益不得转让、抵押、还欠贷款。

第五章 特殊情况的处理
第十六条、保险对象经批准离开幼教系统（包括虽在幼教系统但已转为公办教师），或不胜任本职工作被聘用单位解聘，保险费中集体补助部分的全部积累总额根据保险对象在幼教系统工作的年限作如下分配：
保险对象教龄： 给付保险对象的比例：
25岁以上（含25年） 100％
20年以上（含20年） 80％
15年以上（含15年） 60％
10年以上（含10年） 40％
5年以上（含5年） 20％
集体补助的积累部分除了按以上分配比例给付个人以外，剩余部分退给保险对象所在单位。
未经批准擅自离开幼教系统的，其保险费中集体补助部分所形成的积累总额全部退给保险对象所在单位。
保险对象离开幼教系统后是否继续参加保险，由保险对象自定。
第十七条、保险对象迁往外地，仍从事幼教工作，其保险关系可随同转移，保险责任继续有效。如无法转移，可保留保险关系或退出本保险。
第十八条、保险对象在交费期间因公致伤，伤残而丧失部分工作能力，保险责任继续有效。
第十九条、保险对象在交费期间因病或意外事故致伤、残，不能继续从事幼教工作时，保险责任继续有效。
第二十条、保险对象在保险有效期内触犯法律，全部收回已交的集体补助金额，退给保险对象原所在单位。个人交纳部分纳入农村社会养老保险，刑满释放回原籍者，可恢复其保险关系。
第二十一条、虚报、冒领幼儿教师养老金，除如数退回并补交利息外，情节严重的追究其法律责任。

第六章 其他事项的说明
第二十二条、农村幼儿教师社会养老保险，统一纳入福建省农村社会管理系统进行管理。
第二十三条、本办法自下发之日起执行，由福建省农村社会保险公司负责解释。



1995年8月30日