北京市科学技术委员会


北京市科学技术奖励办法实施细则

【文号】京科政发[2007]87号
【颁布单位】北京市科学技术委员会
【颁布日期】2007-03-19
【生效日期】2007-03-20
【法律层级】规范性文件



　　第一章 总则
　　第一条 根据《北京市科学技术奖励办法》(以下简称《办法》)，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于北京市科学技术奖(以下简称市科学技术奖)的申报、推荐、评审、授奖等各项活动。

　　市科学技术奖包括自然科学、技术发明、科技进步、国际合作、科学技术普及等范围。

　　第三条 市科学技术行政部门负责市科学技术奖评审的组织管理工作，北京市科学技术奖励工作办公室(以下简称市奖励办)负责日常工作。

　　第四条 《办法》第七条中所称的“社会力量设立面向本市的地方性科学技术奖项”，是指境内外组织和个人利用非国家财政性经费，在京设立面向全市的经常性科学技术奖项。

　　第二章 评审组织

　　第五条 北京市科学技术奖励评审委员会(以下简称评审委员会)的主要职责是：

　　(一)负责市科学技术奖的评审工作；

　　(二)对市科学技术奖的获奖人选、奖励等级作出决议；

　　(三)向市政府提出重大科技创新奖授奖项目及其人选建议；

　　(四)为完善市科学技术奖励工作提供政策性意见和建议；

　　(五)研究、解决市科学技术奖评审工作中的其他重大问题。

　　第六条 评审委员会由若干委员组成，其中主任委员1人，由市政府主管科技工作的副市长担任，副主任委员1人，由市科学技术行政部门负责人担任，秘书长1人，由市科学技术行政部门分管科技奖励工作的负责人担任。评审委员会委员由市政府相关部门主管科技工作的负责人以及专业评审委员会以外的相关专业领域的专家组成。

　　评审委员会委员连续任期一般不超过两届，每届任期三年，任期内市政府相关部门主管科技工作的负责人如有变动，由该部门主管科技工作的新负责人自然替补。

　　第七条 专业评审委员会的主要职责是：

　　(一)负责市科学技术奖的初审工作；

　　(二)为完善市科学技术奖励工作提供政策性意见和建议；

　　(三)向评审委员会或市科学技术行政部门报告评审工作中出现的重大问题及提出处理建议。

　　第八条 专业评审委员会由相关专业领域的专家组成。各专业评审委员会设主任委员1人，副主任委员1至2人，委员若干人，人选由市奖励办根据当年市科学技术奖的具体情况，从评审专家库中遴选，报市科学技术行政部门批准。评审专家每年应当更新三分之一以上。

　　第三章 申报与推荐

　　第九条 申报市科学技术奖的组织和个人应于每年2月底前向符合《办法》第十三条规定的推荐组织申报。

　　第十条 申报市科学技术奖的组织和个人应分类向推荐组织提交申报推荐书和以下附件材料：

　　(一)重大工程、社会公益、应用技术和技术发明类项目：

　　(1)知识产权证明文件；

　　(2)技术评价证明(验收报告、科技成果评估报告等)；

　　(3)完整的技术资料和试验总结报告；

　　(4)产品的技术标准；

　　(5)检测机构出具的产品检测报告；

　　(6)国家法律法规要求的行业审批文件；

　　(7)缴纳国税、地税的税务证明或推广应用所产生的经济效益或社会效益、环境生态效益证明；

　　(8)有关用户出具的成果应用证明材料。

　　(二)基础研究类项目：

　　(1)发表的论文或出版的论著；

　　(2)论文(论著)被收录和被他人论文(论著)正面引用证明；

　　(3)检索报告书。

　　(三)软科学研究类项目：

　　(1)软科学项目立项和结题验收的相关证明；

　　(2)完整的软科学成果研究报告；

　　(3)实际应用或采纳单位出具的证明。

　　(四)科学技术普及类项目：

　　(1)图书及电子出版物样本(最新版本)；

　　(2)由出版社出具的作品发行数量、再版次数的证明；

　　(3)公开引用或应用证明；

　　(4)科普作品质量的证明；

　　(5)有助于科普作品评审的其他证明材料。

　　第十一条 本市有关组织或个人与国外学者合作完成的科研项目，其主要学术思想由本单位或个人提出，科技研究工作以国内完成为主，经合作方同意并提供书面证明材料后，可按规定进行申报。

　　第十二条 申报项目含多个子项目，且子项目已单独申报获奖的，在总项目申报时，应剔除已获奖的子项目的内容。

　　第十三条 推荐参加市科学技术奖评审的成果应当具备下列条件之一：

　　(一)推荐参加市科学技术奖评审的成果属于新产品、新材料、新技术、新工艺；新的诊断、治疗、预防技术和康复技术、药品、生物制品和医疗器械；生物新品种；资源考察、勘探成果；优秀设计、重大工程、技术改造、环境保护和农林牧渔业成果。

　　新产品、新材料：应当是结构新颖，有新功能，能充分利用我国资源，主要技术指标达到先进水平，经批量生产，证明性能可靠；有企业标准，并符合有关主管部门批准的产品标准；食品、化妆品类项目需符合有关主管部门批准的卫生标准，具有一定的经济效益和社会效益。

　　新技术、新工艺：应当是技术水平先进，经应用实践证明在降低成本，提高劳动生产率，提高产品质量，节约资源、降低能耗，改善劳动条件，消除污染等方面有很大作用；技术成熟，且具有一定的经济效益和社会效益。

　　新的诊断、治疗、预防技术和康复技术：应当是技术水平或医疗技术达到先进水平，有一定数量的病例和科学的数据，证明疗效显著改善或诊断效率提高；其主要研究论文应当在专业学术期刊上公开发表一年以上，具有较好的社会效益。

　　药品(人用药、农药、兽药)和生物制品：应当是技术水平先进疗效显著，应获得国家相关管理部门的新药证书和生产批准文号；生物制品应取得《新生物制品证书》和生产批准文号；有一定的经济效益和社会效益。

　　医疗器械：产品的技术水平先进，实用性强，三类医疗器械须有国家药品监督管理部门核发的《医疗器械产品注册证书》；一、二类医疗器械须有省(市)级药品监督管理部门核发的《医疗器械产品注册证书》。

　　生物新品种(含动物、植物和微生物)：自行发现或培育出与原品种有根本性差异的新品种、新材料、新组合，经过严格的科学验证和专业管理部门的认定或批准；通过基因工程方法获得的新品种、新材料，必须符合国家科技行政部门以及行业主管部门有关基因工程管理条例的规定；有一定规模的生产和使用(农作物新品种要有三年区域试验)，有一定的经济效益或社会效益。

　　资源考察、勘探成果：科学论证严谨，有可靠数据，发现具有一定经济价值的自然资源，对我市有关部门的决策起较好的作用，或经开发利用取得一定的经济效益或社会效益。

　　优秀设计、重大工程、技术改造、环境保护等成果：正确贯彻工程建设方针政策，紧密结合我市具体情况和工程特点，积极采用新技术，精心设计、精心施工，达到生产或使用的要求，投入运行使用一年以上，并取得一定的经济效益或社会效益。

　　农林牧渔业成果：经过科学实验取得可靠数据，经过较大面积或范围生产试验，并取得一定的经济效益或社会效益。

　　在研究、开发应用技术成果过程中，需要使用实验动物进行研究、检验的，必须符合《北京市实验动物管理条例》的有关规定，并提供由市科学技术行政部门颁发的实验动物使用许可证复印件和相应的实验动物质量合格证复印件。

　　(二)推荐参加市科学技术奖评审的成果属于通过原始创新、集成创新、引进消化吸收再创新的技术成果。

　　通过原始创新、集成创新、引进消化吸收再创新，对推动产业发展或形成新的产业做出较大贡献，并取得较大的经济效益和社会效益。

　　(三)推荐参加市科学技术奖评审的成果属于基础理论和应用基础理论研究成果。

　　对自然界有新的发现，对自然规律有新的认识、解释，经过实践验证具有创造性和很高学术水平。基础理论或应用基础理论研究成果，必须在国内外专业性学术会议或专业学术期刊上发表一年以上，并得到国内外学术界的认同，可由5名教授级同行专家(非本单位专家须占80%以上)推荐。

　　(四)推荐参加市科学技术奖评审的成果属于为社会公益服务的技术基础类成果。

　　经国家或地方有关部门正式批准采用，并实行一年以上的国家标准、行业标准、企业标准或被国际标准化组织采纳的建议。建立各级计量基准和计量标准(包括标准物质)、各级检定系统，建立国家计量检定规程以及在统一全国或全市量值中发挥较大作用，取得一定经济效益或社会效益。

　　(五)推荐参加市科学技术奖评审的成果属于对推动决策科学化和管理现代化的软科学研究成果。

　　促进科学技术、经济与社会协调发展起重大作用的决策咨询、科技规划、政策法规和管理方法，应有独到见解，被有关部门采用，并取得经济效益或社会效益。

　　第十四条 推荐组织负责组织填写并审查申报材料，根据成果创新性、科学技术水平和推广应用情况，提出客观、公正的推荐意见，并于3月中旬前将申报材料与推荐意见交市奖励办。

　　推荐组织审查申报材料的内容包括：

　　(一)是否符合市科学技术奖的申报范围和条件；

　　(二)提供的材料及其附件是否齐全、规范；

　　(三)主要完成单位、主要完成人资格及排序是否符合规定。

　　第四章 评审标准

　　第十五条 《办法》第八条(四)中所称的“科学技术基础性工作”，是指通过对科学数据、种质资源、科学标本、资料、信息的采(收)集、整理、保存、传输以及制定相关技术基础标准，为科学研究与技术开发提供共享资源和条件等工作；“社会公益性科学技术事业”，是指环境保护、清洁生产技术、医疗卫生、自然资源调查和合理利用、自然灾害监测预报和防治等。

　　第十六条 《办法》第八条(五)中所称的“基础研究成果”，是指在自然科学领域的发现，并且该发现为国内外首次提出，或者其科学理论在国内外首次阐明，且主要论著为国内外首次发表。

　　第十七条 《办法》第八条(六)中所称的“研究成果”，是指在有关战略、政策法规、规划、评价、预测及有关管理科学与政策科学研究中有独到见解或意见建议、为有关决策部门采纳或对决策产生影响，并经实践证明在北京地区取得显著经济效益或社会效益的软科学研究成果。

　　第十八条 《办法》第八条(七)中所称的“外国组织或者个人”，是指在国际科技交流与合作中对本市科学技术事业做出重要贡献的外国科学家、工程技术人员、科技管理人员或科学技术研究、开发、管理等组织。

　　第十九条 《办法》第八条(八)中所称的“对提高公众的科学文化素养具有明显成效的科普作品”，是指对建设创新型城市战略实施、普及科技知识、倡导科学方法、传播科学思想、弘扬科学精神以及提高国民科学文化素质中发挥重要作用、社会影响程度大的科普作品。

　　第二十条 《办法》第九条(一)中所称的“涉及国防、国家安全并由于国家安全和保密原因不能公开的成果”，是指在军队建设、国防科研、国家安全及相关活动中产生，并在一定时期内仅用于国防、国家安全目的的成果。

　　第二十一条 《办法》第九条(二)中所称的“正在研究的成果”，是指正在研究尚未完成的成果；或者已经完成，但不能在其它项目中推广应用的阶段性成果。

　　第二十二条 《办法》第九条(四)中所称的“已申报其它省(部)级科技奖励的成果”，是指同一成果不得同时在其它省(部)申请奖励，不得重复获奖。

　　第二十三条 市科学技术奖授奖项目应从科学技术水平、经济效益和社会效益以及推动科技进步的作用和影响方面进行综合评价，具体评定标准如下：

　　(一)基础研究项目

　　一等奖：在科学上取得重要进展，学术上达到国际先进水平，其主要学术结论、学术观点为国内外学术界所公认和广泛引用，推动了本学科或者相关学科的发展，或对经济建设、社会发展有重大作用的项目。

　　二等奖：在科学上取得很大进展，学术上达到国内领先水平，其主要学术结论、学术观点为国内外学术界所公认和引用，推动了本学科或者其分支学科的发展，或对经济建设、社会发展有较大作用的项目。

　　三等奖：在科学上取得一定进展，学术上达到国内先进水平，其主要学术结论、学术观点为国内外学术界所公认和引用，推动了本学科或者其分支学科的发展，或对经济建设、社会发展有一定作用的项目。

　　(二)技术发明项目

　　一等奖：属国内外首创的重大技术发明，推动了本领域和相关领域的技术进步；或者技术思路独特，在技术理论、原理及方法上有重大的原始性创新，主要性能参数、技术和经济指标达到国际同类技术先进水平，在本市应用并产生了重大的经济效益或者社会效益的项目。

　　二等奖：属国内外首创，或者国内外虽然已有，但是尚未公开的重大技术发明，推动了本领域的技术进步；或者技术思路新颖，在技术理论、原理及方法上有较大的原始性创新，主要性能参数、技术和经济指标达到国内同类技术领先水平，在本市应用并产生了较大的经济效益或者社会效益的项目。

　　三等奖：属国内外首创，或者国内外虽然已有，但是尚未公开的技术发明，对本领域的技术进步有推动作用；或者技术思路新颖，在技术理论、原理及方法上有原始性创新，主要性能参数、技术和经济指标达到国内同类技术先进水平，在本市应用并产生了良好的经济效益或者社会效益的项目。

　　创新性强、技术水平高，对本市科技与经济发展具有战略意义的发明专利，可不考虑实施效果。

　　(三)应用技术项目

　　一等奖：在技术或系统集成上有重大创新，技术难度大，总体技术水平和主要性能参数、技术和经济指标达到国内领先并接近国际先进水平，项目转化程度高，市场竞争力强，对本行业的技术进步和产业结构优化升级有重大作用，在本市应用一年以上并取得了重大的经济效益的项目。

　　二等奖：在技术或系统集成上有较大创新，技术难度较大，总体技术水平和主要性能参数、技术和经济指标达到国内领先水平，项目转化程度较高，市场竞争力较强，对本行业的技术进步和产业结构调整有较大作用，在本市应用一年以上并取得了较大的经济效益的项目。

　　三等奖：在技术或系统集成上有一定创新，有一定技术难度，总体技术水平和主要性能参数、技术和经济指标达到国内先进水平，项目转化程度较高，具有市场竞争力，对本行业的技术进步和产业结构调整有一定作用，在本市应用一年以上并取得了一定经济效益的项目。

　　(四)社会公益项目

　　一等奖：在技术或系统集成上有重大创新，技术难度大，总体技术水平和主要性能参数、学术、技术指标达到国际先进水平，并在本行业内得到广泛应用，取得了重大的社会效益，对科技发展和社会进步有重大意义的项目。

　　二等奖：在技术或系统集成上有较大创新，技术难度较大，总体技术水平和主要性能参数、学术、技术指标达到国内领先水平，在本行业内得到较广泛应用，并取得了较大的社会效益，对科技发展和社会进步有较大意义的项目。

　　三等奖：在技术或系统集成上有创新，有一定技术难度，总体技术水平和主要性能参数、学术、技术指标达到国内先进水平，已经在本行业内推广应用，并取得了一定社会效益，对科技发展和社会进步有一定意义的项目。

　　(五)重大工程项目

　　一等奖：在关键技术、技术集成和系统管理方面有重大创新，技术难度和工程复杂程度大，总体技术水平、主要性能参数、技术指标和经济指标达到国内领先水平，取得了重大的经济效益或者社会效益，对推动科技进步、经济建设与城市管理有重大作用的项目。

　　二等奖：在关键技术、技术集成和系统管理方面有较大创新，技术难度和工程复杂程度较大，总体技术水平、主要性能参数、技术指标和经济指标达到国内领先水平，取得了较大的经济效益或者社会效益，对推动科技进步、经济建设与城市管理有较大作用的项目。

　　三等奖：在关键技术、技术集成和系统管理方面有创新，技术难度和工程复杂程度较大，总体技术水平、主要性能参数、技术指标和经济指标达到国内先进水平，取得了良好的经济效益或者社会效益，对科技进步、经济建设与城市管理具有一定作用的项目。

　　(六)软科学项目

　　一等奖：研究项目观点独特，在基础理论方面有重大创新，研究难度和复杂程度大，科学价值和学术水平达到国际先进水平，对本市决策科学化和管理现代化产生重大影响，在本市应用并取得了重大经济效益或社会效益的项目。

　　二等奖：研究项目观点新颖，在基础理论方面有较大创新，研究难度和复杂程度较大，科学价值和学术水平达到国内领先水平，对本市决策科学化和管理现代化产生较大影响，在本市应用并取得了较大经济效益或社会效益的项目。

　　三等奖：研究项目观点新颖，在基础理论方面有一定的创新，研究难度和复杂程度较大，科学价值和学术水平达到国内先进水平，对本市决策科学化和管理现代化产生一定的影响，在本市应用并取得了良好的经济效益或社会效益的项目。

　　(七)科学技术普及项目

　　一等奖：选题内容或表现形式、创作手法上有重大创新，创作难度大，可读性强，内容丰富严谨、具有鲜明的时代性和探索性，对国民科学文化素质提高、相关科学技术领域和人才培养起到了重要作用，产生了显著社会效益的项目。

　　二等奖：选题内容或表现形式、创作手法上有较大创新，创作难度较大，可读性较强，内容丰富严谨、具有时代性和探索性，对国民科学文化素质提高、相关科学技术领域和人才培养起到了较重要作用，产生了较显著社会效益的项目。

　　三等奖：选题内容或表现形式、创作手法上有一定创新，有一定的创作难度和一定的可读性，内容较丰富严谨、具有一定的时代性和探索性，对国民科学文化素质提高、相关科学技术领域和人才培养起到了一定作用，产生了一定社会效益的项目。

　　第二十四条 对在北京城市建设、城市安全、城市管理、公共卫生等领域的重大工程、重大社会问题中突破关键性技术，取得重大经济效益或社会效益的组织和个人，可以评为重大科技创新奖。

　　第五章 评审与授奖

　　第二十五条 市奖励办逐步试行委托中介机构参与市科学技术奖的评审工作。

　　市奖励办在4月底前完成对推荐材料的审查。对审查合格的推荐材料，提交各专业评审委员会初审；对审查不合格的推荐材料，可以要求推荐组织和申报人在10个工作日内补正，逾期不补正或者经补正仍不符合要求的，不提交评审。

　　第二十六条 由市奖励办组织有关专家根据市科学技术奖的评审标准，研究制定科学合理的评审指标体系，包括评价指标、指标权重、打分标准等内容，报市科学技术行政部门审定。

　　第二十七条 各专业评审委员会负责对候选项目进行初审：

　　(一)市奖励办委托有关中介机构按照候选项目所属领域，组织各专业评审委员会于6月底前完成初审工作。每个项目参加评审的专家不得少于7人。

　　(二)各专业评审委员会以会议方式，听取候选项目的第一完成人答辩，并根据评审标准和评审指标体系，对候选项目无记名打分，并对候选项目的平均得分按分数高低进行排序。

　　每个候选项目的答辩时间为10-15分钟，第一完成人因故不能出席的，由第二完成人答辩。

　　第二十八条 各专业评审委员会根据政府奖励重点，在候选项目打分排序基础上，按照不超过授奖项目数120%的比例，提出市科学技术奖的初审结果，市科学技术行政部门审核后在指定的政府网站和相关报刊上公示。公示内容包括：获奖项目名称、项目完成单位与完成人、项目简介以及有关证明材料。公示期为30天。

　　任何组织和个人对市科学技术奖的初审结果有异议的，可以在公示期内向市奖励办提出。

　　第二十九条 异议分为实质性异议和非实质性异议。实质性异议是指对项目关键技术的创新性、先进性、实用性和申报推荐书填写的真实性有不同意见；非实质性异议是指对项目的主要完成单位、主要完成人及其排序的异议。

　　推荐组织及项目完成人和完成单位对评审等级的意见，不属于异议范围。

　　第三十条 提出异议的单位、个人应当表明真实身份。以单位名义提出的异议，须写明单位名称、联系人、联系电话和详细地址，并加盖公章；以个人名义提出的异议，须写明本人真实姓名、工作单位、联系电话和详细地址，并签名。需要保密的，可以在异议材料中注明。

　　第三十一条 市奖励办受理异议后，属于实质性异议的，由市奖励办负责调查，推荐组织协助调查提出处理意见；属于非实质性异议的由推荐组织负责调查并提出处理意见。

　　第三十二条 市奖励办负责组织不少于7名复审专家对有异议的项目进行复审。复审专家听取项目完成人的汇报、答辩以及市奖励办的调查结果报告后，采取无记名投票的方式作出复审意见并报评审委员会。

　　第三十三条 异议处理原则上自受理截止之日起30日内处理完毕，并可以提交本年度评审；复杂的异议应当在一年内处理完毕，可以提交下一年度评审。

　　第三十四条 市科学技术行政部门根据专业评审委员会提出的初审结果和复审专家提出的复审结果，以及政府奖励重点提出项目奖励等级的候选名单及说明。评审委员会对项目奖励等级的候选名单进行无记名投票表决，作出项目奖励等级及获奖人选的决议。

　　第三十五条 评审委员会应当有五分之四以上(含五分之四)评委参加评审，一等奖项目须有三分之二以上(含三分之二)到会评委的同意，二、三等奖项目须有二分之一(含二分之一)到会评委的同意，其评审结果方为有效。评审委员会9月底前完成评审工作。

　　第三十六条 市科学技术行政部门在11月底前完成对评审委员会做出的市科学技术奖获奖人选及等级的决议进行审核。

　　第三十七条 市科学技术奖由市政府颁发证书和奖金。奖金免征所得税。

　　第三十八条 评审专家在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊以及其它违反评审规定的行为，任何组织和个人均可依据事实以书面形式向市奖励办举报；工作人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊以及其它违反评审规定的行为，任何组织和个人均可依据事实以书面形式向市科学技术行政部门举报。

　　市科学技术行政部门和市奖励办应当对举报进行调查，做出处理，并将处理情况记入不良信息系统予以公示。

　　第六章 附则

　　第三十九条 本细则自2007年3月20日起实施。2002年4月2日发布的《北京市科学技术奖励办法实施细则》(京科政发[2002]177号)同时废止。



对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。

关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。